Экономисты точно рассчитали необходимый уровень дохода для получения ипотечного кредита в большинстве банков на нынешних условиях. Так, нужно, чтобы две трети общесемейного бюджета оставалось на нужды самого заёмщика и его близких. Размер ежемесячного банковского взноса по ипотеке не должен превышать сорока процентов от суммы семейного дохода.
В таком случае весьма вероятно, что проблем с выплатами банку просто не возникнет. Скорее, наоборот, у владельца новенькой квартиры будет стимул, и определённая возможность расплатиться с долгами как можно быстрее. Хотя, конечно же, перерасход домашних средств во имя ипотеки может привести к некоторым потерям бытового плана.
Ведущий мотив, который подстёгивает заёмщиков к досрочной выплате ипотечного долга, это огромная сумма переплаты, которая возникает в итоге. Даже займ на двадцать лет, при учёте нынешних кредитных ставок, как минимум вдвое увеличивает стоимость жилья по сравнению с рыночной. И это без учёта действия инфляции. Когда это становится ясно клиенту банка, то обычно он просто ошеломлён, и первая его реакция – посильно рассчитаться с кредитом как можно быстрее. Но здесь есть тонкий нюанс. Почти все банки предлагают клиентам систему фиксированных платежей, в которых первые годы идут исключительно на погашение процентов по кредиту, а сама сумма задолженности остаётся без изменений.
Гораздо предпочтительнее дифференцированные платежи, когда в их состав входит одновременное погашение и процентной ставки и основного долга. Впрочем, второй вариант в России пока мало распространён. В основном, дифференцированные платежи доступны только клиентам Сбербанка России. Им же доступно досрочное погашение ипотечных кредитов в любой момент и без дополнительных штрафов и комиссий. Однако, далеко не все россияне могут воспользоваться услугами этого «доброго» банка с государственной поддержкой. Не стоит забывать, что Сбербанк России выдвигает наиболее жёсткие требования к заёмщику и его доходам.
Остальные банки стараются не допускать досрочного погашения займа, поскольку им это попросту невыгодно. Специалисты отмечают, что выдавая многолетние кредиты, банковские организации уже включают в план своей дальнейшей работы, что они будут «кормиться» от этих клиентов на протяжении определённого количества лет. Если же клиент досрочно закрывает задолженность с пересмотром всех процентов, то банк автоматически теряет эту «кормушку» и недополучает серьёзные средства.
Впрочем, в условиях жёсткой рыночной конкуренции, банки не могут совсем запретить досрочное погашение. Но при этом пытаются сделать его максимально срочным и проблематичным. Как правило, коммерческие банковские организации устанавливают определённые и достаточно длительные моратории на досрочный возврат средств, а так же пытаются максимально завысить минимальный размер досрочных взносов, чтобы рядовому клиенту они оказались не по карману. В современных условиях мораторий на погашение задолженности с опережением графика составляет как минимум год, а в некоторых случаях – и до пяти-семи лет.
Во всяком случае, чтобы начать процедуру досрочного погашения, необходимо заблаговременно написать соответствующее заявление в банк. После этого должно последовать формальное разрешение от кредитных экспертов. Досрочная сумма будет принята вместе с очередным обязательным платежом. Однако, если заявка о пересмотре займа и перерасчёте процентов с целью досрочного погашения кредита была должным образом оформлена, но клиент не внёс полагающейся суммы, то многие банки в этом случае так же предусматривают специальные штрафные санкции.