Большинство людей хорошо знает о том, что, решив купить квартиру, они имеют право на множество переговоров — с агентством недвижимости, с застройщиком до подписания предварительного договора или с банком до принятия окончательного решения об ипотеке. Однако не все знают о том, что условия ипотечного кредита можно обсудить и спустя годы.
Банковская маржа — когда вести переговоры о ее снижении?
Покупка квартиры и все формальности, связанные с этим процессом, уже позади, но… если человек взял кредит на квартиру в конце прошлого десятилетия, то вполне возможно, что его условия отличаются от нынешних рыночных реалий. В 2008 году, когда рухнул Lehman Brothers, начался мировой финансовый кризис. Ипотечные кредиты, выданные в период с 2008 по 2010 год, имели высокую банковскую маржу, часто превышающую 3,00%. В настоящее время средняя маржинальная ставка колеблется в районе 2,00%.
Если маржа по ипотечному кредиту значительно отличается от текущих ставок (их средний рост можно проверить в отчетах), стоит провести переговоры с банком. Экономия, на которую можно рассчитывать, может быть даже сотни тысяч рублей.
Ипотечный кредит — как проходят переговоры?
Каждый запрос на изменение условий ипотеки рассматривается банком индивидуально. В большинстве заведений нет политики “сверху вниз” в отношении таких случаев. Часто бывает, что банк соглашается внести изменения при условии использования дополнительных банковских продуктов, например, страхования или депозита.
О чем можно договориться с банком, кроме снижения маржи? Наиболее распространенными являются такие вопросы, как:
• снижение процентной ставки на непогашенную сумму,
• срок действия кредита,
• сумма комиссии за досрочное погашение,
• отмена страхования кредита или дополнительного обеспечения.
Если банк согласится на просьбу, необходимо будет составить дополнение к кредитному договору. Только за это надо заплатить. Иногда случается и так, что банк требует повторной оценки недвижимости (предполагая, что ее стоимость могла измениться с момента получения квартиры) — стоимость такой услуги увеличивается.
Когда больше всего шансов добиться успеха?
Запрос на пересмотр условий кредита может быть подан после нескольких лет своевременных выплат. Для банка ценен клиент, который в течение длительного времени без задержек выплачивает взносы по ипотеке, и поэтому вероятность того, что банк удовлетворит его просьбу, выше. Шансы также повышает высокая кредитоспособность — если она улучшилась за время погашения взносов, нужно сообщить об этом банку.
Что делать, если банк не соглашается изменить условия?
Если заявление будет отклонено, можно рассмотреть возможность рефинансирования кредита, то есть перевода его в другой банк — при условии, конечно, что он сможет предложить более выгодные условия. Приняв решение о рефинансировании, можно будет увеличить сумму кредита, изменить срок его погашения, добавить созаемщика, а также изменить систему выплаты ипотечных взносов — на равные или уменьшающиеся.