Для тех, кто пытается получить ипотечный кредит, большое значение приобретает вопрос соотношения ипотечного кредита к стоимости недвижимости. Часто его называют соотношением кредита к стоимости или LTV – это процент ипотечного кредита по отношению к оценочной стоимости покупаемой недвижимости. Соотношение ипотеки к стоимости недвижимости является ключевым фактором, определяющим, одобрит ли кредитор заявку на получение кредита на покупку жилья или нет. Кредиторы часто ограничивают соотношение ипотеки к стоимости недвижимости определенными процентами в зависимости от кредитоспособности заемщика.
Ипотека к стоимости
Поскольку отношение ипотеки к стоимости или LTV выражается в процентах, его легко рассчитать. Например, кредит на покупку жилья с LTV 95 процентов означает, что при стоимости дома в $100 000 кредитор профинансирует $95 000 ($95 000/$100 000 = .95). Соотношение ипотеки к стоимости часто зависит от типа ипотеки и кредитоспособности заемщика. Заемщики с более низким кредитным рейтингом часто имеют право на получение жилищного кредита с более низким коэффициентом LTV.
Оценочная стоимость
Ипотечные кредиторы используют оценочную стоимость при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита на покупку жилья. Если дом продается за $200 000, но оценивается только в $175 000, кредитор учитывает его оценочную стоимость при расчете соотношения ипотеки и стоимости. Если вы получили кредит на покупку дома с 90-процентным LTV и оценили его в $175 000, то вы получите финансирование на сумму $157 500 ($175 000 x .90 = $157 500). При цене продажи дома в $200 000 вы могли бы в итоге заплатить $42 500 самостоятельно ($200 000 – $157 500 = $42 500).
Процентные ставки
Ипотечные кредиторы стремятся снизить риск при выдаче кредитов на покупку жилья. Если ваш кредит на покупку жилья имеет высокое соотношение закладной к стоимости, вы будете платить по нему более высокую процентную ставку. Как правило, заемщики, у которых LTV по кредиту на покупку жилья превышает 80 процентов, платят на несколько процентных пунктов больше, чем те, у кого этот показатель составляет 80 процентов или ниже. Другой способ рассмотрения соотношения ипотеки к стоимости и процентных ставок по ипотечным кредитам заключается в том, что если вы вносите менее 20 процентов первоначального взноса, вы будете платить более высокие проценты.
Частное ипотечное страхование
Чем больше вы можете внести первоначальный взнос, чтобы снизить соотношение ипотеки к стоимости кредита, тем лучше. Кредиторы по нефедеральным ипотечным кредитам часто требуют частного ипотечного страхования (PMI), если соотношение ипотеки к стоимости превышает 80 процентов. PMI может обходиться заемщику еще дороже в месяц. Расходы варьируются, но при типичном кредите на сумму 100 000 долларов США ежемесячные расходы на PMI могут составлять 84 доллара. Более высокие процентные ставки и расходы на PMI по кредитам на покупку жилья с более высоким коэффициентом соотношения ипотеки к стоимости могут вылиться в значительную сумму.